第二期南开金融(广州)首席经济学家论坛举行


来源:南开校友网 更新时间:2017/05/12 阅读次数:11

57日上午,由南开大学金融学院、南开金融校友联合会、南开广州校友会、泛华金融服务集团以及俊华教育公益基金会联合主办,由正和岛、淘淘金协办的第二期南开金融(广州)首席经济学家论坛在广州市番禺区大学城中心酒店举行。南开大学金融学院副院长、博士生导师刘澜飙教授,招商证券研究发展中心首席宏观分析师兼执行董事谢亚轩先生,东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生,南开广州校友会会长陈志华先生以及泛华金融服务集团CEO翟彬先生等南开金融校友出席论坛活动。

论坛活动正式开场前,南开金融广东校友会正式宣布启动筹建。刘澜飙教授为筹建仪式致辞。

blob.png

本次论坛围绕“拆解房地产市场的集体焦虑”的主题,为现场及直播平台上的南开校友、泛华金融服务集团高管及贵宾客户,分析了当前的房地产市场动态及趋势。

过去几年房价节节攀升,导致相关部门不得不加大对房地产市场的调控力度。北京317楼市新政后,各地调控全面升级,无论是房产从业者、投资者还是房地产周边金融从业者均为调控后的市场陷入焦虑。对此,东方证券房地产行业首席分析师竺劲在主题演讲中进行了深入解析。

他认为四季度存在政策调控和销售动能衰竭两大因素的负向影响。但中长期来看,房地产市场存在上涨的动能。

从一季度的经济数据来看,房地产行业还是处于高位,并且持续的超预期。数据显示,房地产Q1单季投资及销售情况,在2016年高基数的情况下仍得到较快增长,动能仍处于向上的态势。北京上海还有深圳周边库存较低,所有开发商都看好三大都市圈的发展,在大量增加储备要开工。

目前的限购政策为维持楼市活跃和为后续政策加码都留下一定的口子。他指出,目前的限购是对本地限购两到三套,对外地限购一套,换句话说,还是可以买。一线城市严厉的限购在一定程度上导致投资性需求的溢出,这使得大城市周围的房价仍存在上涨的压力。另外一方面,自去年二孩政策后,三四线城市人口增长明显,也为房价上涨带来了良好的动力。三四线城市尽管有所分化,但基本处于去库存的状态,从而让全国楼市维持一定的热度。

今年中央对待房价的态度是要稳,因此,在一些房价依然上涨过快的城市,很有可能政策会进一步加码。目前广州深圳等地已开始在信贷、限购等多个方向上进行了调控,到四季度的确存在政策调控和销售动能衰竭两大因素的负面影响。

中长期来看,他认为目前中国城市化率为57%,进入城市化的第二阶段。此阶段由于北、上、深等大型一线城市的社会资源不足以支撑进一步的人口流入,因此接下来可能会出现,小范围的逆城市化和大范围的大城市化。许多500-1000万人口的一二线城市可能会扩大到1500万以上的规模。基于未来几年地铁、高铁轨道的建设,他认为未来房地产市场的机会,可重点关注高铁沿线的中心城市,以及与大型城市有地铁相连的卫星城。

从宏观的角度来看房地产市场,招商证券研究发展中心首席宏观分析师兼执行董事谢亚轩先生表示:“从宏观的角度来看,我认为这里有两个关键词,第一个是周期,第二个是去杠杆。

他谈到,从宏观的角度去看待房地产市场,我们可以看到经济周期与房地产市场的正相关性。当前,我们正处于短周期、长周期和中长周期“三期叠加”的过程,而这三个周期如何交织影响当前的经济位置。他分析到,“从中长期看,我对中期经济走势相对乐观,至少要关注两个方面,这一轮全球经济的复苏,2015年已经达到底部,2016年已有所回升,这从中国外需的改善可以看出端倪。尽管,这点大家也有争议,有观点认为全球市场特别是新兴市场的复苏纯粹是中国这一轮信贷周期推起来的,可能难以持续。但经济周期回升有第一推动力之后一定会产生正反馈的过程,不要低估正反馈的过程。”

普遍认为,目前我们的房地产价格可能处于房产周期中比较高的位置,国家对房地产市场的调控,把去杠杆作为重要策略。最终是比较剧烈的去杠杆还是能够相对平稳的过渡?

他谈到,“虽然市场对去杠杆的看法分歧较大,但是五十年代,美国的房地产市场也有比较长的繁荣周期,房价到了一个平台后并没有出现剧烈调整,这意味着有序去杠杆也不乏成功先例。我们虽然不能把中国现在的房地产市场和日本、美国作简单类比,但可以参照,比较重要的是,跟这些国家的什么时间段作比较。”

紧接着主题演讲之后,论坛进入圆桌对话环节。招商证券研究发展中心首席宏观分析师谢亚轩先生、东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生、泛华金融服务集团CEO翟彬先生对以下问题,展开讨论。

blob.png 

问题一:房子为什么会出现越调控越抢手的状况?长效机制是什么?

问题二:在普通投资者的眼里,不论几线城市,房价都还在涨。该再买多几套,还是卖掉几套,一二线还能不能投,三四线是不是该抛了?

问题三:目前我国货币超发的情况,若房地产市场投资冻结,超发的货币将会流向何方?

三位南开系嘉宾,陆续发表自己的观点。

竺劲先生表示:“中央考虑所谓长效机制,从全球角度来看能用的工具是很少的,最多也就是房地产税,但是这个是需要很大的政治决心和勇气。后续到底会不会做,从我分析的角度来看,这不仅仅是土地财政的问题,还存在城市化没完成的问题,房地产税对很多城市竞争力都会产生影响,这也是一个很大的实施阻力。还有一个问题是中国的税收体制很难和房产税的体制融合,这是一个任重而道远的事情。”

翟彬先生表示:“我认为的长效机制应该是在财税机制改革上,房地产问题的核心是房地产已经成为地方政府第二税收的来源,这就决定了政府并不会希望房地产价格下跌。所以我认为房地产市场真要走向健康稳健的道路,恐怕中央要下决心进行财税机制的改革,但是这是十分困难的。所以在长时间来说,房价还是会处于上升阶段,只是当前通过行政手段来控制房价。

房产投资的问题,短期来看不能小瞧政策带来的影响,目前的政策主要落脚在一线城市。但在一线城市周边的城市,或者有机会成为卫星城的城市可能还会出现一轮普涨。

谢亚轩先生表示:“关于货币超发,房地产投资冻结,货币流向何方的问题,我有以下几点看法。第一,这个问题是假定货币政策一直处于宽松状态,但是这是不确定的情况。第二,就是房地产市场和货币是有关联的,如果房地产市场一直上涨,货币政策也跟随市场而变化的。就目前而言,货币态势逐渐转向稳健的方向。

另外,房地产市场还是很难去预测的,但是最终房价也许会维持在稳定的高位。房价肯定是和经济基本面、人口等基本因素有关系的。另一方面,任何东西疯涨都会存在问题。但是如果各位是从居住的角度出发,我认为是可以考虑‘上车’的。从投资的角度来说,我认为不是投资的好时机。”


【转自微信公众号:南开广州校友会